Entreprenadbesiktning

Det finns olika typer av entreprenadbesiktningar som utförs beroende på vilket stadium i byggnationen som man befinner sig i och för att få klarlagt om utförandet motsvarar det man kan förvänta sig.

Då byggnadsarbeten utförs av en eller flera entreprenör, görs ofta entreprenadbesiktningar av olika slag. Som byggherre är det av största vikt att säkerställa en bra kvalité på genomförda uppdrag. Därför krävs en juridisk och teknisk utförd entreprenadbesiktning enligt AB/ ABT. BMH innehar förutom ett SBR-godkännande även en RISE-certifiering som entreprenadbesiktningsman vilket borgar för kunskap inom området som teknisk utbildning, praktisk erfarenhet och juridisk kompetens.

Länk till SBR godkännande och RISE certifiering

Entreprenadbesiktning är ett samlingsnamn för exempelvis:

Förbesiktning

Förbesiktningar utförs för att fastställa vilken status och i vilket skick en byggnation har innan eller under ett byggmoments färdigställande. Förbesiktningar tjänar oftast till att båda parter, alltså både beställaren och entreprenören, säkrar upp kvalitén som är avtalad. Förbesiktningar är med andra ord ett viktigt instrument för parterna, att få bekräftat att utförandet vid en viss tidpunkt under byggnationen motsvarar den förväntade och avtalade standarden som är beställd.

Slutbesiktning

Slutbesiktning utförs då entreprenaden anses vara färdigställd av entreprenören. Slutbesiktningar, likt andra besiktningsformer, inleds med ett försammanträde där samtlig dokumentation som ska ligga till grund för entreprenadens godkännande gås igenom där bl.a. intyg med försäkran om fackmässigt utförda arbeten och utförda  provtagningar kontrolleras.

På den efterföljande okulära besiktningen kontrolleras ifall utförda arbeten motsvarar det som är beställt enligt entreprenadkontraktet mellan parterna och att arbetena är korrekt utförda och att material som använts är felfria.
Alla eventuella brister nedtecknas noggrant och som sedan ligger till grund för entreprenadens eventuella godkännande. Slutbesiktningen avslutas med ett slutsammanträde där besiktningsmannen avgör och meddelar parterna om entreprenaden blivit godkänd eller ej. En godkänd entreprenad har en avskärande verkan varefter ansvars- och garantitiden börjar ticka.

Samtlig redovisad och av besiktningsmannen begärd dokumentation tillsammans med resultatet från den okulära besiktningen redovisas i ett slutbesiktningsutlåtande.
De fel som besiktningsmannen eventuellt tar upp i utlåtandet ska vara åtgärdade inom en viss tid som besiktningsmannen anger i sitt utlåtande.

Efterbesiktning

Både beställaren som entreprenören har rätt att påkalla efterbesiktning för konstaterande av om ett fel avhjälpts. Efterbesiktning verkställs utan dröjsmål efter avhjälpandet. Beställaren får också påkalla efterbesiktning om entreprenören underlåter att avhjälpa felet i rätt tid.

BMH utför efterbesiktningar av både kommersiella entreprenader (entreprenadavtal mellan näringsidkare) som konsument entreprenader (entreprenadavtal mellan näringsidkare och privatpersoner).

Garantibesiktning

Efter färdigställande av om- och nybyggnationer eller renoveringsarbeten,  gäller en lagstadgad garantitid vad gäller entreprenaden avseende utfört arbete och material eller vara. Vid entreprenader mellan två näringsidkare enligt allmänna bestämmelser (AB 04 eller ABT 06) gäller en garantitid med mellan 2-5 år för materialet eller varan och 5 år för arbetsprestationen. Garantin är ett skydd för beställaren genom ett garantiansvar från entreprenören för utfört arbete som omfattar fel och brister på fastigheten som framkommer under garantitiden. Det är vid garantibesiktningar viktigt, att beställaren tänker på att påkalla denna besiktning och att garantibesiktningen utförs innan garantitiden löper ut för att få fel och brister åtgärdade på entreprenörens bekostnad.

Om en leverantör har lämnat en garanti för material eller vara som gäller under en längre tid än vad som framgår av kontraktshandlingarna, löper entreprenörens garantitid under samma tid. Omfattningen av entreprenörens garantiansvar under den förlängda garantitiden motsvarar omfattningen av leverantörens garantiåtagande.

Fel och brister som beställaren upptäcker efter att garantitiden har gått ut är mycket besvärliga att få åtgärdade på entreprenörens bekostnad då dennes ansvarstid nu löpt ut. Inte sällan inleds juridiska tvister ifall beställaren vill få fel och brister åtgärdade på entreprenörens bekostnad efter garantitidens utgång genom att hävda att entreprenören handlat vårdslöst.

BMH är er garant för att en grundlig och utförlig besiktning blir gjord inom garantitiden och säkerställer att fel som är att hänföra till entreprenören inom garantitiden också åtgärdas kostnadsfritt för beställaren.

Samtliga fel och brister som framkommer vid en garantibesiktning noterar BMH i ett skriftligt utlåtande som tilldelas bägge parter efter avslutad besiktning.

§ 59-besiktning

Denna garantibesiktning utförs vid småhusentreprenader vilka är ny- eller tillbyggnad av fastighet och är ett annat ord för 2-års garantibesiktning där beställaren är en privatperson. Denna besiktning står omnämnd i konsumenttjänstlagen §59 varför besiktningsformen är kallad just §59-besiktning. Besiktningen skiljer sig inte åt I förhållande till en garantibesiktning vid kommersiella entreprenader där två näringsidkare är parter. Entreprenörens ansvarstid är begränsad till 2 år för material och arbete. Ifall materialleverantören har utfärdat en längre garanti än 2 år för ett specifikt material eller vara så gäller denna förlängda varugaranti även för beställaren och som entreprenören ansvarar för.

Särskild besiktning

Part, alltså både beställaren som entreprenören, har rätt att efter entreprenadtidens utgång påkalla särskild besiktning avseende fel som beställaren påtalat eller för att bedöma entreprenadens status vid ett visst avseende som t.ex. funktion, prestanda, underhållsnivå eller andra förhållande vid en viss tidpunkt. Med entreprenadtid avses tiden från entreprenadens påbörjande till och med den dag då entreprenaden är godkänd. Särskilda besiktningar utförs alltså efter entreprenadens godkännande och där besiktningsmannen ska bedöma påtalade fel som inte behandlas vid en garantibesiktning eller en §59-besiktning. Ofta är de fel som påtalas vid en särskild besiktning alltså sådana fel som inte faller inom ramen för de fel eller brister som normalt uppkommer under garantitiden. Det kan också vara så att ett påtalat fel under garantitiden från beställaren kan bli föremål för en särskild besiktning ifall parterna har avvikande åsikter om ansvarsfrågan till det påstådda felet.

Vid konsumententreprenader, alltså entreprenader där beställaren är en privatperson, har konsumenten 6 månader på sig att påtala fel enligt konsumenttjänstlagen 60 § pkt.3 efter det att entreprenaden blivit godkänd. Ifall entreprenören och beställaren har en avvikande åsikt av vad som beställaren menar vara ett fel eller en brist, så kan part påkalla en särskild besiktning för att få en bedömning av besiktningsmannen ifall felet är av sådan karaktär att det kräver ett avhjälpande och i så fall vem som felet är att hänföra till. Besiktningskostnaden bestäms utifrån resultatet från besiktningen.

BMH utför särskilda besiktningar med både privatpersoner som kommersiella beställare som uppdragsgivare.

Överbesiktning

Part har rätt att påkalla överbesiktning av besiktningsformerna förbesiktning, slutbesiktning, garantibesiktning, särskild besiktning och efterbesiktning. Genom överbesiktning prövas de frågor som har föranlett denna, t.ex. frågan om entreprenadens godkännande, förekomsten av fel eller ansvar för fel. Överbesiktning ersätter den besiktning eller del av besiktning som har föranlett påkallandet av en överbesiktning. Överbesiktning ska skriftligen påkallas inom tre veckor efter det att part fått ta del av besiktningsutlåtandet som ligger som föremål för överbesiktningen vid kommersiella entreprenader och inom en månad vid konsumententreprenader då ett ABS-entreprenadavtal (allmänna bestämmelser för småhusentreprenader) tecknats mellan parterna.

Vid besiktning skall med noggrant iakttagande av parternas rätt undersökas och bedömas i vad mån entreprenaden eller en del av den uppfyller kontraktsenliga fordringar.